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連載:初心者が家を買う
銀行に行く(2) 住宅ローンの審査って、厳しすぎると思いませんか?
column | 2010.11.30

FUJI 男性。30歳代後半。夫婦ふたりで、子供なし。
私が「実際に家を購入するまで」の顛末記を連載することになりました。
自分の家を買う(見つける?)までに、いろいろとすべきことはあるのですが、初めてのことが多く、遠まわりも多いのです。みなさんは反面教師にしてください...。



みなさん、こんにちは。FUJIです。

前回に引き続き、「銀行へ行ってみる」編です。

結果から先に書きますと...、前回のあと、さらに3軒の銀行を回りました。計4軒の銀行の窓口へ足を運び、住宅ローンについて相談してみたことになります。

というのは、前回も紹介した、銀行に勤務している僕の友人に、そうしてみるようにすすめられたんです。特に、都市銀行だけじゃなくて、地方銀行や第二地方銀行と呼ばれている銀行も回ってみたほうがいいよ、と。

友人いわく「銀行それぞれで、住宅ローンの可否、また貸出額の判断は違うもの。東京には、せっかくたくさんの銀行があるからね」と。

正直に言うと...、大学生になってから東京に住んでいるんですけど、この齢まで、銀行というと、前回訪れた銀行しか利用したことがありません。普段、給与の振込みに使っているだけだと、どの銀行を使おうが、それほど差がないように思うんですよね。

「それはそうだね。誰しも、自分で事業を興すとか、あるいは住宅ローンのような高額な借り入れをするときに、はじめて銀行それぞれの違いがわかるもんなんじゃないの? まぁ、昔だったら、郵便貯金のほうがいろいろと優遇があったり、地方だと、場所によっては農協がすごく強かったりもするから、銀行を1行しか知らない、ってのも、ちょっと珍しいのかもしれないけれど」

ふーむ。

「それに、2000年以降の、いわゆるペイオフ解禁以降は、貯蓄額が多くなってくると、いくつかの銀行にわけて貯金したりしているのが普通だね」

あ、僕は貯金がほとんどないから...。(汗)

というわけで、とにかくいくつかの銀行を回ってみようということになったわけです。

住宅ローンは銀行の経営基盤?


まずは、前回とは別の銀行へ。前回行った銀行と同じ、いわゆるメガバンクに行ってみました。

ローン貸出額は...、そんなには変わりませんでした。でも、ちょっと不思議に思ったのは、銀行が用意しているローンではなく、「フラット35」を利用するときでも、同じ都銀なのに、貸出額が変わるんですね。

さらに、金利も微妙に違います。金利は、ほんの0.1%違うだけで、最終的には何十万円もの差額になるものです。同じ「フラット35」を利用するのであれば、ローンの中身は一緒なわけですから、金利はほんの少しでも安いところで借りるのがだんぜんお得です。

全体の印象としては、前回行った銀行とほとんど変わりませんでしたね。と同時に、「やはり、住宅ローンの審査は厳しいなぁ」と感じました。

実は新たに3行を巡った後、また僕の友人と会って話をしたんですね。都市銀行は二つ行ったけど、金利が微妙に違う以外はほとんど変わらない印象を受けた、と告げたところ、ニヤニヤしながら「そういうもんだよ」と答えてきました。

「都市銀行は許されている業務範囲も広いし、また、地域を限定せずに活動してもよい、ということになっているから、このあいだ話したように、個人の住宅ローン申込者を比較的重視しない傾向があるんだよね。もちろん、銀行というものの利益基盤は、ヨタイキンリザヤによっているわけだから、住宅ローンという手堅い貸し出しはすごく大切なものなんだけどね」

ヨタイキンリザヤ?

「預貸金利鞘、つまり貸し出しているお金の金利での儲けと、預けられているお金の利息での経費の差額のこと。これこそ、銀行というものの根本だから」

むむむ??

「日本の住宅ローンって、30年とか、すごく長期にわたって貸し出されるものでしょ? 30年も借りると、利息が3%とか低くても、金利だけで元本とほぼ同じ額になるわけ。もちろん、貨幣価値が年々下がることも考慮にいれなくてはならなけどね。同時に、住宅ローンの借り手が返済不能になるというリスクは、これまでの実績から考えると非常に低いから、住宅ローンって、日本の銀行にとっては、すごく『いい商品』なんだ」

なるほど...。だったら逆に、銀行ごとに、金利がすごく違う、とか、いろいろサービスを変えたりして、銀行としても、もっともっとたくさんの住宅ローンの借り手がつくようにしたらいいのに、って思っちゃうけど。

「それは、このあいだも言ったように、都市銀行という大きな組織にとっては、個人のお客の相手をするのは、コストが高くなりすぎるわけ。だから、大きな企業と組んで、会社ごとの住宅ローン補助のバックアップをしたりしているよ」

そうか...。

「だから、このあいだ、都市銀行だけじゃなくて、第二地方銀行にも行ったほうがいいよ、って言ったじゃない。たいしてサービスに違いがない都市銀行にもう1軒行くのをすすめたのは、FUJIの性格からして、自分で体験しないと気がすまない、と知ってるからだよ」

さすが小学校からの付き合い...。よくご存知で。

なぜ住宅ローンの審査基準は厳しい?


あと感じたのは...、銀行の窓口に行くじゃない? すごく厳しいというか...、そういう印象を持ったんだよね。確かに、僕個人が、貯金が少ないダメ客だという自覚はあるけど。(汗)

「それはFUJIに対してだけじゃなくて、ごく普通のことだと思うよ。根本的には、日本って、土地の流動性が低いんだよね。FUJIはまだしも東京という大都市の都心部に住みたい、と考えているからけっこうマシなほうだよ。FUJIも俺も地方出身だからわかると思うけど、地方の土地って、そんなに売買されないものなのよ」

確かに。僕の実家のあたりって、だんだん過疎化が進みつつあるんだけど...、この10年ほど特に、空き家になったままの家が目立つようになった、って両親が言ってた...。

「だから、土地そのものも、住宅ローンの担保とはなりづらい、というのが実情だよ」

そうか...。

「例えばアメリカなんかだと、中古住宅が売買されることが、日本よりもずっと多いし、家屋そのものにも財産価値があると考えるから、土地だけでなく、家屋も住宅ローンの担保として考えられてたりする。だから、住宅ローンの審査は、日本よりもずっと緩いんだよね。まぁ、それが進みすぎてリーマンショックが起きたともいわれているわけだから、日本式の厳しいのと、アメリカ式のゆるいのと、どちらがいいとは一概にはいえないけど」

なるほど...。そうなんだね......。それなりに納得したけど...、結局、銀行マンに言いくるめられているだけじゃないだろうな...。(笑)

地方銀行は個人に優しい?


「で、地方銀行はどうだった?」

それが、地方銀行は、都市銀行とはまた違ってました。地方銀行のほうが個人客に優しいのかな?

「そういう言い方もあるかもね」

......、と、この話はもうちょっと続きます。(次回へ続く)

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