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連載:初心者スタッフより
住宅を購入するためのローンの融資額は、年収で決まるの? 頭金はやはり必要?
column | 2010.3.30

FUJI 男性・独身。結婚したいさかりなお年頃をやや過ぎてしまった。結婚のために家を買う、というのが人生の当面の目標。しかし貯金は少なく、実現はいつになることやら...。   CHAKA 女性・既婚・子どもあり。2年前に自宅マンションをリフォームしたが、思ったほど満足していない。歯に衣着せぬ辛口トークで他のスタッフに恐れられている。



アアアア...、アタマが痛いよ...。


どうしたんですか? 体調悪いんですか? 大丈夫ですか?


体調は問題ないんだけど、家購入のための頭金とかローンについて考えてたら、複雑すぎて、アタマが痛くなってきたんだ...。


驚かせないでくださいよ! 心配したじゃないですか。


いや、ぜひ心配して欲しいよ...。貯蓄がないのは辛いね。


FUJIさんが、そんな歳になるまで貯蓄しないで生きてきたのは、ご自身の責任でしょ。そんなことは知りません。


でもさ...、「頭金がないと、銀行がローンを組んでくれない」って聞くじゃない。


えっ、必ずしもそんなことはないと思いますよ。


あ、そうなの?


確かに、以前は「住宅ローンを組むに当たっては、購入金額の頭金として、1割2割は必要」とよく言われていましたけど、昨今は頭金なしでも組めるローンもけっこう増えてますよ。貯金のないFUJIさんは、まずそういう条件でローンを探すのがいいですね。


なんだ、そうなのか。みんな脅かしやがって...。


でも、頭金があったほうがいい理由もちゃんとあるんです。それは、利子の額もばかにならないからなんです。


利息っていっても、3%とか5%とか、そんなもんでしょ? つまり、金利3%で100万円借りたら、103万円を返済すればいいんでしょ。


えっ、違いますよ! その「 3%とか5%とか」っていう利率ですけど、あくまで「年利」ですから。つまり、100円を1年後に返済するときに、3円とか5円とかの利息がかかる、っていうことですよ。住宅ローンって、何十年にもわたるような、期間が長いものが多いですから。たとえば、100万円を借りるとします。年利3%で、35年間かけて均等に返済するとしますよね。ちょっと計算してみると...、返済方法にもよりますけど、35年間のあいだには、借りた金額の100万円の約半額くらいは、利息として返済しなくてはならないもんなんですよ。


うへぇ!!! 利息ってそんなにかかるの?


残念ながら...。


銀行め! 儲けやがって!


そこで銀行を恨むのは筋違いかと個人的には思いますけど。まずは、飲みに行くのとかに給料を全部使っちゃって、ちゃんと貯蓄をしていなかった過去の自分を恨んでください。


おっしゃるとおりです...。


つまり、利息っていうのは、それだけかかっちゃうんです。利息を少なくするためには、「借り入れ額を少なくする」とか、「ローンの返済期間を短くする」という根本的なことで対処するしかないんで、それで、頭金が少しあるのが理想的ですよ、っていってるわけです。


はい...。

 

月々の返済額から、ローン額を決める?


一般的に住宅ローンって、こういう順序で考えるものだと思うんです。
(1)生活設計をする

これは、両親と二世帯住宅に住む、とか、子どもをつくる予定はないから小さな家でいいや、とかですね。あるいは、通勤はたいへんだけど環境の良い郊外に住もう、とか、やはり利便性の高い都心部がいい、と理想の生活を思い描いたり。そうすると、どんな家が必要か。わかってきますよね。


そうだね。


次に、
(2)どのくらいの費用が必要か算定する

さきほど思い描いた生活を手に入れるための住宅には、どのくらいの費用が必要なのかを考えます。土地の価格を調べてみたりします。この段階で「無印良品の家」にご相談にみえる方もおおぜいいらっしゃいますね。


ふむふむ。


(3)金融機関にローンの相談をする

実際に必要な額が調達できるのかどうか、金融機関で相談してみます。その結果によっては、いくつかの希望のうちのどれかを諦めなくてはならなかったりしますよね。すると、(1)に戻って、また予算内でできそうなことを考えるわけです。これの繰り返しですよ。


なんか、たいへんというか、メンドくさいというか。


まぁ、FUJIさんにはたいへんかもしれませんけど、家を購入なさる方は通らねばならぬ道ですよ。


またアタマ痛くなりそう...。


そんな、FUJIさんみたいな方には、こういう方法をおすすめします。
「まずは月々の返済額を決める。そこから予算を決める」
という方法です。


えっ? どういうこと?


FUJIさんは、今、賃貸に住んでますよね? その家賃っていくらですか?


10万円ちょうどだけど。


すると、月々の返済額を、たとえば10万円と決めて、それでいくら借りられるかを金融機関と相談するんです。といっても、実際に金融機関に足を運ばなくても、今どきは、多くの金融機関のウェブサイトに「住宅ローンシミュレーション」みたいなのがありますから。そこに月々の返済額や返済期間などを入力すると、いくら借りられるのかがわかりますよ。


僕が使ってる銀行は、○○銀行なんだけど...、あ、確かにウェブサイトに「住宅ローン借入可能額シミュレーション」ってのがあるね。どれどれ...、月々10万円返済で、ボーナス返済なし、金利3%で35年返済だと...、ぐはっ、2000万円強くらいしか借りられないね...。これだと都心部に家を建てるのは厳しいなぁ。


頭金が大切な理由、わかっていただけました?

 

子どもが喜ぶ家? 子どもの成長に役立つ家?


もう、こうなってくると、一生賃貸でいいや、っていう気分にもなってきたね。


まぁ、そう投げやりにならずに...。


そういえば、CHAKAさんは、なんで賃貸をやめて、家を購入したわけ?


そうですね...、歳をとって退職したときに、安心したかったというのはあります。それともうひとつ、子どもを育てることを考えた、っていうのはありますね。


えっ? 老後の心配ってのはわかるんだけど、子育てがどう関係あるわけ?


以前、「無印良品の家」にいらっしゃったお客様に、「無印良品の家にしようと思った理由は何ですか?」と尋ねたところ...、

「無印良品の家」モデルハウスに行った際に、子どもたちがすごく楽しそうにしていたんです。間取りが細切れになっていないから、走り回れたっていうのもあると思うんですけど(笑)、親としても、私がダイニングテーブルのところにいると、家のどこにいても子どもの気配がわかるので安心なんですよね。「この家は、子育てにすごくいいな」って感じたんです。


というご意見があったんですよ。この方だけじゃなくて、お子さん連れでいらっしゃった方で、こういうご意見の方が、けっこうおおぜいいらっしゃったんですね。


なるほどねー。子どもが「無印良品の家」のモデルハウスではしゃいでる光景、イメージが湧くなぁ。


それに刺激されて、というわけじゃないんですけど...、自宅はあまり仕切らずに、広い空間を設けて、家族がいつも気配を感じられるようにリフォームしたんですよ。結婚して、新居を購入したときには、まだ子どもはいなかったんですけど、将来子どもを育てることもあるだろうし、まぁ、夫婦ふたりだけだとしても、コミュニケーションが図りやすい家がいいなぁと思いまして。


確かに、販売されている中古物件を見ても、なかなかそういう間取りってないからねぇ。


そういう意味で、個人的には、賃貸よりも、注文住宅や、あるいは中古物件をリフォームするのがおすすめですね。中古物件は、必ずしも間取りを変えられるとは限らないので、注意が必要ですけど。

 

エコな家は安い?


こうやっていろいろ話すと、賃貸のままとか、中古住宅じゃなくて、やっぱり注文住宅に気持ちが傾くんだよなぁ...。


まぁ、頭金がないにも関わらず、都心部に住みたいというFUJIさんの欲望を叶えるためには、頑張って働いていただいて、月々の支払い額をもう少し上げていただくしかないですね。


......。


確かに、注文住宅って、住み手のいろいろな希望を叶えられる分、集合住宅や建売住宅のようにカタチが決まっているものよりも、若干割高なんですよ。だからこそ、長期優良住宅にして、いろんな優遇措置を受けられるようにすることをおすすめしたいですね。


この話「2010年、無印良品の家を検討される方へお伝えしたい特別なこと」でしょ?


そうです。建築費用だけじゃなく、収入によっても変わってくるので、一概にはいえないんですけど、最大で何百万円も負担が減るんですから。


あ、そんなに得するわけ?


得をする、という言い方が正しいかどうかは難しいんですけど、フラット35Sの金利が優遇されるとか、所得税や贈与にかかる税も減るんですよ。


んんん...、もう少し頑張ってみるか。


お、やる気でてきましたね。


おかげさまで。


いやぁ、FUJIさんの家購入のやる気がなくなっちゃうと、「FUJIさんひとりで、このコラムを担当してもらう」という私の計画がおじゃんになっちゃうからなぁ...。


えっ、そんなことのために、後押ししてたわけ?


懸命にFUJIさんを説得しようとした動機は、ご指摘のとおりですね。「私の計画」というのはホントなんです。


うわーん、世間は厳しいなぁ...。

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